En San Juan de Lurigancho y en gran parte de Lima Este, la historia de las viviendas se repite: el propietario compró su terreno, contrató un maestro de obra y fue construyendo su casa piso por piso, según podía, durante años. Sin planos, sin licencia municipal, sin supervisión técnica. Así se construyó la mayoría de Lima.
Nadie juzga eso. Así se hizo porque así se pudo. Pero el problema aparece después, cuando ese propietario quiere vender, cuando quiere acceder a un crédito, o cuando simplemente quiere saber cuánto vale lo que construyó. Ahí descubre algo que no esperaba: para el Estado, su casa no existe.
¿Cómo es posible? Porque la construcción nunca se declaró formalmente ante la municipalidad ni se inscribió en Registros Públicos. Eso es lo que se llama declaratoria de fábrica: el documento oficial que registra qué hay construido sobre un terreno — cuántos pisos, qué áreas, qué distribución, qué materiales. Sin ese documento, legalmente sobre ese terreno no hay nada edificado. Solo el terreno.
Las consecuencias son concretas. Si quieres vender, lo que ofreces legalmente es el terreno — no la casa. Eso reduce enormemente el valor de tu propiedad. Si un comprador quiere usar crédito hipotecario para comprarte, el banco le va a decir que no, porque oficialmente no hay garantía construida. Y si tienes tres pisos levantados con el esfuerzo de toda una vida, ese esfuerzo no está reflejado en ningún documento oficial.
¿Se puede resolver? Sí. El proceso se llama regularización de declaratoria de fábrica. Interviene un arquitecto o ingeniero civil habilitado, que verifica lo que está construido, elabora los planos correspondientes, y prepara la documentación técnica para presentarla ante la municipalidad. Si la construcción cumple con las condiciones básicas de seguridad y se ajusta razonablemente a los parámetros de la zona, se aprueba la regularización y se inscribe en Registros Públicos.
No todos los casos son iguales. Depende de lo construido, de la zonificación del terreno, de los parámetros urbanísticos y de si la construcción tiene condiciones que permitan su regularización. Pero la enorme mayoría de propiedades autoconstruidas en SJL pueden pasar por este proceso.
Lo que no puedes hacer es ignorarlo. Cada año que pasa sin regularizar es un año en que tu propiedad vale menos de lo que debería, en que no puedes acceder a financiamiento, y en que cualquier trámite de transferencia se complica.
En Almera trabajamos con un arquitecto especializado en saneamiento físico-legal. Cuando un cliente quiere vender una propiedad que no tiene declaratoria, lo primero que hacemos es evaluar si la regularización es viable y cuánto implicaría. Porque a veces la inversión en regularizar se recupera con creces en el precio de venta — y el propietario termina vendiendo mejor y más rápido.
Alfredo Mera — ALMERA Asesoría Inmobiliaria
Venta, alquiler y saneamiento de propiedades en Lima
