Comprar una propiedad es probablemente la decisión financiera más importante de tu vida. Y sin embargo, muchas personas se dejan llevar por la emoción, por la urgencia o por una «oportunidad» que parece irresistible, y firman sin haber verificado lo más básico. Las consecuencias pueden ser graves: desde pagar por algo que legalmente no existe, hasta descubrir después de la compra que la propiedad tiene problemas que nadie te mencionó.
Antes de firmar cualquier documento — incluyendo un contrato de arras o de separación —, hay cosas que necesitas revisar sin excepción.
Lo primero y más importante es la partida registral del inmueble en SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos). Ese documento es la historia oficial de la propiedad. Ahí puedes verificar quién es el propietario actual inscrito — que debería ser la persona que te está vendiendo. También puedes ver si la propiedad tiene cargas: hipotecas, embargos, anotaciones preventivas, demandas en curso. Si hay cualquier carga vigente, eso es una señal de alerta seria. No significa necesariamente que no puedas comprar, pero sí que necesitas entender qué implica antes de avanzar.
Lo segundo es la declaratoria de fábrica. Si la propiedad tiene construcción — casa, edificio, departamento —, esa construcción debería estar declarada e inscrita. Si no lo está, lo que estás comprando legalmente es solo el terreno. Y si planeas usar crédito hipotecario, el banco no va a financiar una propiedad cuya construcción no figura en los registros.
Lo tercero es la situación tributaria. Debes verificar que el Impuesto Predial y los arbitrios municipales estén al día. Puedes solicitar los documentos de HR (Hoja Resumen) y PU (Predio Urbano) en la municipalidad — esos documentos te muestran el área declarada, el uso del inmueble y los datos tributarios. Si hay diferencias entre lo que dicen esos documentos y la realidad que ves en la propiedad, es otra señal de alerta.
Lo cuarto — y esto es algo que mucha gente olvida — es verificar la zonificación. Si tu plan es usar la propiedad para un negocio, la zonificación del terreno tiene que permitirlo. Si está clasificada como zona residencial, no puedes hacer comercio ahí legalmente, por más que el vendedor te diga que «todos lo hacen.»
Y lo quinto, especialmente importante cuando la propiedad pertenece a una persona casada: la situación civil del vendedor. Si la propiedad fue adquirida durante el matrimonio bajo el régimen de sociedad de gananciales — que es el régimen por defecto en Perú —, se necesita la firma de ambos cónyuges. Sin eso, la venta no procede. Y si se hiciera sin esa firma, sería anulable.
Todo esto se puede verificar antes de comprometerte con nada. Y hacerlo no es desconfianza — es responsabilidad. Un vendedor serio no se ofende cuando el comprador pide ver la documentación. Al contrario: un vendedor que se resiste a mostrar sus papeles es una señal más de que algo puede no estar bien.
En Almera no solo asesoramos al propietario que vende. También acompañamos al comprador que quiere hacer las cosas bien. Verificamos la propiedad que te interesa, revisamos la documentación y te orientamos durante todo el proceso — para que compres con seguridad, no con esperanza.
Alfredo Mera — ALMERA Asesoría Inmobiliaria
Venta, alquiler y saneamiento de propiedades en Lima
