Es una de las situaciones más frecuentes que encuentro como asesor inmobiliario, especialmente en San Juan de Lurigancho y Lima Este. Una familia vive durante años en una propiedad que perteneció a los padres o abuelos. Cuando llega el momento de vender o alquilar formalmente, descubren que no pueden hacerlo. La propiedad sigue a nombre de una persona que ya falleció, y legalmente nadie más tiene poder sobre ella.
Esto pasa porque, en el Perú, heredar no es automático. No basta con ser hijo, cónyuge o familiar directo para ser reconocido como propietario de un inmueble. Hace falta un procedimiento legal que se llama sucesión intestada — un trámite que determina oficialmente quiénes son los herederos de una persona que murió sin dejar testamento.
Sin este proceso, la propiedad queda en una especie de limbo. Existe físicamente, alguien vive en ella, pero a nivel registral sigue perteneciendo a alguien que ya no está. Y eso tiene consecuencias concretas: no se puede vender formalmente, no se puede usar como garantía para un crédito, no se puede alquilar con respaldo legal completo, y si en algún momento surge un conflicto entre los herederos, no hay un marco legal claro que lo resuelva.
¿Cómo se hace una sucesión intestada? Cuando no hay controversia entre los herederos — es decir, cuando todos están de acuerdo —, el trámite se realiza ante un notario público. Se presentan los documentos que acreditan el parentesco (partidas de nacimiento, partida de defunción, partida de matrimonio si corresponde), y el notario emite un acta de sucesión intestada que identifica a los herederos legales. Luego, esa acta se inscribe en Registros Públicos, y recién ahí los herederos pueden actuar como propietarios.
Si hay desacuerdo entre los herederos — algo que lamentablemente es común —, el proceso debe hacerse por vía judicial, lo cual es más largo y más costoso. Pero incluso en esos casos, es un camino necesario. No hay forma de evitarlo si se quiere disponer de la propiedad legalmente.
Hay un detalle que muchas familias desconocen: mientras más tiempo pasa sin hacer la sucesión, más se complica. Los documentos se vuelven más difíciles de conseguir. Los herederos se multiplican si una segunda generación también fallece sin haber regularizado. Y los costos del proceso aumentan.
Lo que le digo a cada familia que me consulta sobre este tema es lo mismo: no esperen. No importa si hoy no piensan vender. Regularizar la sucesión protege el patrimonio familiar para el presente y para el futuro. Y cuando llegue el momento de vender o alquilar, el proceso será mucho más simple si la propiedad ya está a nombre de quien corresponde.
En Almera, cuando un cliente quiere vender una propiedad heredada, lo primero que revisamos es si la sucesión está completa e inscrita. Si no lo está, orientamos a la familia sobre los pasos que necesita dar antes de que podamos iniciar el proceso de venta. Porque poner una propiedad en el mercado sin tener la titularidad resuelta no es vender — es perder el tiempo de todos.
Alfredo Mera — ALMERA Asesoría Inmobiliaria
Venta, alquiler y saneamiento de propiedades en Lima
