En Lima hay miles de familias que viven en propiedades que nunca se inscribieron en Registros Públicos. Algunas solo tienen un contrato privado de compraventa. Otras ni siquiera eso — solamente la posesión de años, la convicción de que la propiedad es suya porque la compraron, la construyeron o la heredaron.
Y es cierto: vivir en una propiedad durante décadas genera derechos. Pero esos derechos no son lo mismo que tener un título inscrito en SUNARP. Y esa diferencia importa mucho cuando llega el momento de vender.
Sin un título inscrito, no puedes otorgar una escritura pública de transferencia como titular registral. Eso significa que un comprador serio — especialmente uno que necesite crédito hipotecario — no va a poder avanzar. El banco no financia propiedades que no están registradas. Y el notario no puede formalizar una venta si no está claro quién es el propietario legal ante el registro.
¿Eso quiere decir que tu propiedad no vale nada? No. Quiere decir que antes de ponerla en venta, necesitas regularizar tu situación. Y para eso existen caminos legales que dependen de cada caso.
Si compraste con un contrato privado que nunca se inscribió, se puede evaluar una regularización de la cadena de transferencias para llegar a la inscripción. Si llevas muchos años en posesión continua, pública y pacífica, puedes acceder a una prescripción adquisitiva — un proceso que te permite convertirte en propietario registral por el tiempo de posesión. Si el problema es que la propiedad fue heredada pero nunca se hizo la sucesión, ese es otro trámite distinto. Y si hay un error en las medidas o en los datos del terreno, puede ser una rectificación de área.
Cada situación tiene su ruta. No hay una fórmula única. Lo que sí es igual para todos es el primer paso: saber exactamente en qué situación legal está tu propiedad hoy.
El error más común que veo es postergar. «Ya lo veré después.» «Algún día lo arreglo.» Pero la realidad es que mientras más tiempo pasa, más se complican las cosas. Los costos suben, los trámites se alargan, y las oportunidades de venta se pierden.
Lo mejor que puedes hacer es buscar orientación antes de tomar cualquier decisión. No para asustarte — para que sepas qué tienes, qué te falta y qué opciones reales tienes frente a ti.
En Almera, esa revisión es parte del proceso de intermediación. Antes de publicar una propiedad, revisamos su situación documental completa. Si está lista para venderse, avanzamos. Si no lo está, te orientamos sobre qué resolver primero y con qué profesionales trabajar. Porque vender bien empieza mucho antes de la publicación — empieza por saber qué estás vendiendo.
Alfredo Mera — ALMERA Asesoría Inmobiliaria
Venta, alquiler y saneamiento de propiedades en Lima
